استنادًا لتقرير مرصد السكن لأشهر أيلول، تشرين الأول وتشرين الثاني 2021
خلال أشهر أيلول، تشرين الأول وتشرين الثاني، تابع مرصدُ السّكن 46 حالة من حالات الهشاشة في السّكن تطال 163 فرداً.
أدّى تدهور الوضع الاقتصادي حتماً إلى تزايد مشاكل الإيجارات. فالتهديدات التي كانت تطال أفراد، أضحت تهديدات تستهدف سكّان المبنى على أكمله. كما تسبّبت أزمة النقل وما تبعها من إضرابات للموظفين العموميين، في تعطيل بعض المسارات القضائية والأمنية التي كان يمكن للمستأجرين اللجوء إليها لوقف إساءات المالكين لهم والدفاع عن حقوقهم السكنية.
في هذا التقرير، تعرض اللجنة القانونية للدفاع عن السكن في المرصد أساليب بديلة اعتمدتها عندما لم تتمكّن من اللجوء إلى الوسائل التقليدية لحماية المهددات\ين في سكنهم.
1- تنظيم إجتماعات لسكان المبنى - التكافل لمواجهة التهديدات على مستوى المبنى
مبنى برج حمود
إميل رجل مطلّق، يسكن وحده في شقة صغيرة مؤلفة من غرفة وملحقاتها، في الطابق الثالث لمبنى سكني ضخم في برج حمود منذ حوالي 15 عاماً. يعتاش من المال الذي يرسله له أولاده المقيمين في الخارج، بعدما توقّف عمله نتيجة الجائحة.
جاره، رمزي، رجل ثمانيني، يشغل الغرفة في الطابق الخامس منذ حوالي 13 عاماً. تعثّر في دفع بدلات الإيجار السنة الماضية بعدما كسر ظهره وتوقّف عن العمل. يسّدد أقساماً صغيرة من دينه كل شهر، بما توفّر له من مبالغ.
انتقل أسعد وصديقته إلى الشقة في الطابق الخامس مقابل إيجار يقارب ال500,000 ل.ل. في الشهر منذ حوالي سنتين ونصف.
بعد تفجير المرفأ اتفق أسعد مع الوكيل بألّا يدفع الإيجار مقابل اهتمامه بتنظيف المبنى وأعمال الصحية والطرش والألمنيوم والصيانة في الشقق والأقسام المشتركة والسطح.
بعد إقدام إحدى المنظّمات غير الحكومية على ترميم المبنى المتضرّر من تفجير المرفأ، بدأ وكيل المؤجر بمضايقة سكّان المبنى، بفرضه زيادات في بدلات الإيجار تارة، وتهديدهم بالإخلاء تارةً أخرى.
وبعدما نجح الوكيل بطرد اثنين من المقيمين، اتصل كلّ من إميل، رمزي وأسعد بمرصد السكن للتبليغ عن مشاكلهم. فقرّر المرصد تنظيم اجتماع بين سكان المبنى وأحد محامي اللجنة القانونية.
اجتمع الحاضرون في شقة رمزي، حيث اطّلع المحامي على الوضع القانوني لكل منهم، وأبلغهم التالي:
- فيما خصّ إميل، كان عقده قد انتهى خلال أيلول الماضي. وبما أنّ المالك لم يوجّه له أي إنذار، أو يعبّر عن أي رغبة في استرجاع المأجور، بل استمر في قبض الإيجار، يُعتبر عقد إميل مجدَّداً تلقائياً لثلاث سنوات إضافية، أي المدّة المحدّدة في العقد، وذلك عملاً بالمادة 592 من قانون الموجبات والعقود[1].
- أمّا رمزي، وبعدما غطّى القسم الأكبر من دَينه، توقّف الوكيل عن قبول الدفعات وبدأ بتهديده ب"مجيء القاضي غداً لإخراجه بالقوة".
فكانت نصيحة المحامي لرمزي بأن يحتفظ بالدفعات المتوجّبة للإيجار. وفي حال وجّه المالك له إنذاراً رسمياً بوجوب الدفع، عندها سيقوم المحامي بتنظيم محضر عرض وإيداع بهذه المبالغ، وإرسال كتابٍ جوابي للمالك مفاده أنّ رمزي لم يتخلّف عن الدفع، وأن الإيجار المتوجّب عليه موجود عند كاتب العدل.
- أمّا وضع أسعد فكان الأصعب، لعدم وجود عقد إيجار مكتوب، أو أي إيصالات دفع تثبت وجود علاقة تعاقديّة بينه وبين المالك. فنصحه المحامي بالتفاوض مع المالك على سعر جديد للإيجار، لينشأ بموجب هذا الإتفاق عقد إيجار جديد يسري على ثلاث سنوات. ونبّهه لضرورة الاشتراط بأن يكون الاتفاق الجديد مكتوباً، أو على الأقل إشتراط حصول أسعد على إيصالات ممضيّة مقابل كل دفعة يسدّدها.
وجرى الاتفاق على تنظيم إجتماع ثاني مع المحامي في المدى القريب، على أن يضم عدد أكبر من سكان المبنى. في غضون ذلك، أخذ إميل على عاتقه مهام متابعة مشاكل السكان مع وكيل المالك، وإبلاغنا بأي تهديدٍ جديدٍ يطرأ على أي منهم.
مبنى الكرنتينا
يوم تفجير المرفأ، وجد سكّان مبنى الكرنتينا منازلهم التي سكنوها لأكثر من 15 عاماً قد أصبحت خراباً. في اليوم التالي، بعدما مسح الجيش الأضرار ووعدهم بالتعويضات، باشروا بتصليح بيوتهم على نفقتهم. في اليوم الثالث، مرّ المؤجر لتفقّد أضرار المبنى، وطالب السّكان بزيادات على الإيجارات.
وليد، شاغل الطابق الأرضي، والذي تمكّن من ترميم بيته بعد أن ساعده بعض الأصدقاء، رفض الزيادات التي فرضها المالك -إذ طلب تقاضي 600,000 ل.ل. بدلاً من ال450,000 ل.ل. المحددة في العقد- وتوقّف عن دفع الإيجار كليّاً.استغل المالك توقّف وليد عن الدفع لممارسة الضغط عليه عن طريق إرسال الإنذارات القانونية والتهديد بالإخلاء عن طريق إحضار الدرك حتى رضي وليد بتوقيع عقد جديد قيمته بالدولار.
رين، الساكنة على الطابق الأوّل، وافقت على دفع زيادة على الإيجار إنما رفضت دفع أكثر من مليون ليرة (كان المؤجر يطالبها ب1,800,000 ل.ل.)، وتمكنت من إقناع باقي السكان على التصدّي لضغوطات المؤجر ورفض زيادة الإيجار لما يتجاوز ال1,000,000 ل.ل.
فكان رد المؤجر أن يطالب برفع الإيجار لل3,000,000 ل.ل. على الوحدة السكنية بدءاً من العام المقبل، أي عند التجديد.
بادرت رين بالإتصال بالمرصد بالنيابة عن باقي سكّان المبنى، وتم تنظيم اجتماع مع محامي المرصد.
كان الإجتماع في شقّة رين، وضمّ كلّ من رين وزوجها، وليد، وديانا وعلاء، شاغلي شقق الطابق الثالث.
خلال استماع المحامي لمشاكل السكان، اتّضح التالي:
- قام المؤجّر بخداع دنيا وعلاء ودفَعهما لتوقيع تعهّد بدفع الزيادات التي يطلبها، بعد أن زوّر تواقيع باقي السكان. فأبلغهم المحامي أن هذا التعهد لا يمكن فرض تنفيذه خاصةً وأن عقودهم شارفت على الإنتهاء.
- ليس المؤجّر المالك الوحيد للمبنى، ورغم أنّ اسمه يرد وحيداً على عقود الإيجار، يدفع المستأجرون نصف الإيجار لورَثة أخيه المقيمين في الخارج. وحيث أن الورَثة متعاطفون مع المستأجرين أكثر، نصحهم المحامي بالتواصل معهم عند انتهاء عقودهم مع المؤجّر الحالي، والاتفاق معهم على عقود إيجار جديدة.
بالإضافة إلى أن الإنذارات القانونية التي أرسلها المؤجّر للمستأجرين غير صالحة كونها تحمل اسمه دون باقي مالكي العقار.
- لم يسجّل المؤجّر العقار في البلدية وفق الأصول، ممّا يستبعد فرضية لجوئه إلى القاضي لطلب إخلائهم، لما سيسبّبه هذا الموضوع من مشاكل.
وقد حثّ المحامي وليد على طلب نسخة من عقده الجديد مع المؤجر، وطلَبِ إيصالات عند الدفع. وأكّد على جميع المستأجرين ضرورة الاحتفاظ بفواتير جميع أعمال التصليحات التي قاموا بها لمطالبة المؤجّر بها في حال رفع دعوى عليهم.
فوّض المستأجرون رين للتحدث مع المالكين الآخرين باسمهم.
أما الوسيلة الثانية التي اعتمدتها اللجنة القانونية لفض النزاعات بين المستأجرين والمالكين، فهي عبر إدخال شخص ثالث، من المقيمين في نفس الحي، والمعروفين من قبل سكانه، على خط المفاوضات:
2- الوساطة عبر شخص ثالث: حشد سكّان الأحياء للدفاع عن جيرانهم
الاستنجاد بدكنجي الحي
هناء امرأة سورية مطلّقة تعيش مع أولادها الخمسة في قرية صغيرة في قضاء بعلبك. هي لا تعمل، وكانت تعتمد على مساعدات "الأمم" (الأونروا وباقي مؤسسات منظّمة الأمم المتحدة التي تُعنى باللاجئين) لدفع الإيجار وتأمين قوتها.
بعد رفع المالكين للإيجار أكثر من مرّة خلال السنة الماضية، وتوقّف الأمم عن تقديم المساعدات لها، تخلّفت عن دفع الإيجار لعدّة أشهر، وتراكمت عليها الديون. عندها، بدأ المالكون بمضايقتها وتهديدها لدفعها على دفع دَينها وترك الشقة.
لم تنجح محاولات المرصد العديدة للتفاوض مع المالكين عبر الهاتف، في كف إساءاتهم تجاه هناء، واتّضحت الضرورة للتدخل على الأرض ومواجهة المالكين شخصياً.
لم يكن للمرصد أي معارف في بعلبك، فطَلب من هناء تزويده برقم أحد الأشخاص المعروفين في الحي، شخصٌ تثق به ويمكن الاعتماد عليه لمساعدها. فأعطتنا رقم صاحب الدكان الذي اعتادت على الاستدانة منه.
بعد التواصل مع عاملات المرصد اللواتي أبلغنَه عن وضع هناء والمضايقات التي تتعرّض لها، تدخّل الدكنجي لمنع المؤجّرين من طرد هناء من بيتها، وأقنعهم بالتريّث لتستطيع دفع مستحقاتها.
الجمع بين المتّصلين بالمرصد من الحي ذاته
تعيش ميساء مع زوجها محمد وأولادهما الثلاثة في محل تم تحويله إلى وحدة سكنية في الكرنتينا منذ حوالي سنتين.
طلب المالك في بداية العام رفع قيمة بدل الإيجار من 350,000 ل.ل. إلى 800,000 ل.ل.، لكن محمد تمكّن من إقناعه بالقبول بمبلغ 600,000 ل.ل.
رغم ذلك، لم يستطع محمد، وهو المعيل الوحيد للعائلة، من دفع الإيجار الجديد بانتظام، كونه لا يعمل بشكل ثابت. وتراكم عليه كسر إيجار لحوالي خمس أشهر.
لم يرِد ميساء ومحمد أن يتحدث محامي المرصد مع المالك، تخوّفاً من ردّة فعل الأخير. لكن وكيل المؤجّر أمهلهما يومين لدفع ما يتوجّب عليهما وإلا عليهما إخلاء البيت، فأصبح تدخّل المرصد حينها ضرورياً.
تواصل عمال المرصد مع وسام، وهو متّصل قديم دعمه مرصد السكن بعد تفجير المرفأ، كان يسكن نفس حي ميساء وعائلتها، للإستفسار عن المالك، والاستدلال منه عن سكن بديل قريبٍ للعائلة، أو إيجاد أي طريقة أخرى لمساعدتهم.
فاّتضح أن وسام كان على معرفة وطيدة بوكيل المالك، وتمكّن من إقناعه بإمهال العائلة المزيد من الوقت للدفع. فاوض الوكيل بدوره موكّله، الذي رضي شرط تسديد العائلة قسم من دينهم. وتمكّن محمد عن طريق المساعدات من تأمين مبلغ 700,000 ل.ل، قدّمه للوكيل، متجنّباً بذلك خطر الإخلاء.
إدخال مختار المحلة على خط الوساطة
ينتهي عقد هبة في آخر شهر تشرين الثاني. وكانت قد طلبت من مؤجّريها إمهالها مدّة شهر إضافي كي تجد شقّة بديلة لتنتقل إليها، علماً بأن العرف القانوني يفرض على المؤجر إعطاء المستأجر\ة مهلة شهرين للإخلاء. ورغم قبول المؤجّرين طلب هبة، وقبل حلول أَجَل العقد، عمدا طيلة فترة شهر تشرين الثاني إلى مضايقتها والضغط عليها لدفعها على ترك الشقة بشتى الطرق، بدءاً من توجيه الكلام النابي إليها، وصولاً إلى رمي المياه العكرة عليها -من بيتهما الذي يعلو بيتها- كلّما خرجت إلى شرفتها.
قدّمت هبة شكوى بحقّهما أمام مخفر صيدا، فأُجبرا على إمضاء تعهّدٍ بعدم التعرّض لها.
بعد ذلك، ارتفعت وتيرة مضايقات المؤجّرين لهبة، ووصلت إلى حد تهديدها بجلب مسلّحين لإخراجها بالقوّة.
وعندما توجهت هبة، بناءً إلى نصيحة محامي مرصد السكن، إلى المخفر مجدداً لتقديم طلب للتوسّع بالتحقيق، بناءً على الشكوى الأساسية التي قدّمتها ضدهما، تفاجأت بعدم وجود أي موظفين لتسجيل طلبها بسبب الإضراب.
لجأت عندها هبة إلي مختار المحلّة، وطلبت منه التدخل لمساعدتها، خاصة وأن المؤجرين احتجزا أملاكها في الشقّة ومنعاها من دخولها. وبالفعل، عاتب المختار، والذي تبيّن أنه صديق المؤجرين، هذين الأخيرين على تصرّفاتهما، وأجبرهما على الإعتذار من هبة والسمّاح لها بالعودة إلى شقّتها.
رصد حالات الإخلاء: ضرورة المتابعة الدورية للحالات للتأكد من زوال الخطر
رصد مرصد السكن خلال أشهر أيلول، تشرين الأول وتشرين الثاني 7 حالات إخلاء تعسفي، وقعت رغم تدخّلات عاملات، عمال ومحامي المرصد.
ففي أيلول، أرسل لنا جو، وهو عامل أجنبي يسكن في أنطلياس، فيديو يُظهر المؤجر وهو يدخل بيته عنوةً، ليهدّده وزوجته، ويمهلهما حتى آخر الأسبوع لإخلاء الشقّة.
انتقل جو وعائلته إلى شقتهم في أنطلياس منذ سنة تقريباً، وهم يدفعون الإيجار كل شهر بانتظام و من دون أي تأخير. على أثر خلاف شخصي بين المستأجرين، قرّر المالك، دون أن يحاول حتى فضّ المشكلة أو الإستفسار عن أسبابها، طرد جو وعائلته من المبنى.
تدخّل محامي المرصد مباشرةً، وشرح لجو أن مؤجّره لا يحق له طرده دون الاستحصال على قرار بالإخلاء من المحكمة، وأنه يستطيع البقاء في شقّته لسنتين إضافيتين بحسب عقده. لكن جو لم يرِد البقاء بعد ما جرى، خوفاً على سلامة زوجته وأولاده، وطلب مهلة شهر لإيجاد منزلٍ بديل لعائلته.
فاوض المحامي صاحب المبنى، الذي وعده بعدم التعرّض لجو وعائلته خلال الشهر المقبل ريثما يبحث جو عن بيت جديد للإنتقال إليه.
وبعد ما يقارب الأسبوع على تدخل المحامي، اتّصل بنا جو لإعلامنا بأن المالك طرده من المبنى واحتجز أغراضه في الشقة.
إلتقى محامي المرصد بجو وعرض أن يرافقه إلى مخفر أنطلياس لتقديم شكوى ضد المالك وإجباره على السماح لهم بالعودة إلى الشقة. إنما جو لم يريد إدخال الدرك وطلب أن نساعده لاسترجاع ممتلكاته.
وبالفعل، وبعد محادثات طويلة مع صاحب المبنى وأخيه، أجبر محامي المرصد المؤجّر على فتح الشقة، ورافق جو إلى المبنى ليشرِف على إخلاء الشقة.
سكن جو وعائلته في بيت أحد الأصدقاء لحين تمكّنه من تأمين السكن البديل.
كما علم المرصد أن تمار، الساكنة وعائلتها في برج حمود، والتي ساعدها المرصد على مواجهة صاحب الملك عندما حاول إخلاءها دون سبب قانوني وقبل حلول أَجَل عقدها خلال شهر تموز الفائت، قد تركت بيتها في شهر أيلول، بعدما تجدّد التهديد نفسه من المؤجر.
وقد حصل الأمر عينه مع إلهام التي كانت تشغل شقة في برج حموّد بموجب عقد إيجار شفهي، والتي اتهمها المالك بالتعدي على أملاكه، وإشغال الشقة دون مسوّغ شرعي، بعدما رفضت دفع بدلات الإيجار بالدولار "الطازج". ورغم تدخّل المرصد، وتزويدها بالمشورة القانونية اللازمة، فضلاً عن التفاوض لمرّات عدّة مع المؤجر لضمان عدم تعرّضه لإلهام وعائلتها، قرّرت إلهام الإنتقال إلى شقّة أخرى في تشرين الأول، لعدم تحمّلها إساءات صاحب الملك المتواصلة.
تشير هذه الحالات إلى الانتهاك الفاضح لقانون الإيجارات، وغياب الرقابة التامة التي تحمي المستأجرات\ين ولو مرحلياً. فقانون الإيجارات يفتقد إلى القدرة على توفير الاستدامة في السكن والحماية المطلوبة. يستثنى من ذلك طبعاً تحديده إلزامية شروط العقد لأول ثلاث سنوات.
ولهذا السبب يعمل مرصد السكن على متابعة الحالات التي تصله، وتفقّد أوضاع المتصلات\ين بشكل دوري، حتى بعد حصول المداخلة القانونية اللازمة، للتأكّد من عدم تجدّد التهديدات السكنية التي واجهوها، وعدم بروز أي مشاكل جديدة قد تهّدد سكنهن\م.
مرصد السّكن هو أداةٌ سكنيةٌ مجتمعيةٌ طوّرها استوديو أشغال عامة لحماية وتحسين حقوق السّكن في لبنان. يستخدم هذه الأداة سكّانٌ من مختلف الجماعات المهمّشة للإبلاغ عن ظروفهن\م السّكنية الصعبة أو ما يواجههن\م من تهديداتٍ بالإخلاء. استجابةً لتلك البلاغات، يوفّر استوديو أشغال عامة دعماً قانونياً واجتماعياً لكلّ حالةٍ وفق الحاجة، ويحشد المستأجرات\ين حول التحدّيات المشتركة، كما يرصد أنماط المظالم السّكنية من أجل التضامن لتحقيق الإصلاحات اللازمة.
للإبلاغ عن ظروفٍ سكنيةٍ صعبةٍ أو حالات تهديدٍ بالإخلاء، يمكن الاتصال بنا على الرقم
023 017 961 +
أو مراسلتنا على info@housingmonitor.org
[1] تنص المادة 592 موجبات وعقود أنه "إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر واضعاً يده على المأجور، عدّ المأجور مجدداً بالشروط عينها و للمدة نفسها".