بعد تفجير المرفأ، ما هي حقوقي كمستأجر في الأبنية المتضررة؟

(تمّ إعداد هذه المذكرة القانونية بالتعاون بين استديو أشغال عامة والمفكرة القانونية)

حق المستأجرين بتمديد عقود الإيجار 

مدّد القانون رقم 194/2020 جميع عقود الإيجار  - القديمة والجديدة، الخطيّة والشفهية -  في الأبنية المتضرّرة بمفاعيلها كافّة ولمدّة سنة.

تفاصيل شروط التمديد

طبيعة المأجور: 

• يشمل التمديد عقود الإيجار السكنيّة وغير السكنيّة، وهذا يعني أنّ الأفراد والمؤسّسات التجارية والثقافية والسياحية (كالمتاجر والحانات والشركات...) يستفيدون من هذا التمديد. بالتالي، يمكنهم الاستمرار في إشغال المنازل والأبنية والشقق والمكاتب التي كانوا يسكنوها أو يعملون فيها في 4 آب 2020. 

• يشمل التمديد العقارات أو الأقسام في الأبنية المتضرّرة في أي منطقة، وهذا يشمل الشقق والمكاتب والمستودعات والمواقف وغيرها من الأماكن المستأجرة.

• لم يفرّق القانون بين الأبنية المتضرّرة بالكامل أو جزئياً، ولم يذكر ما هو مصير عقود الإيجار في الأبنية المدمّرة أو غير القابلة للترميم.  

نوع عقود الإيجار: 

• مدّد القانون العقود الخاضعة لحريّة التعاقد والعقود الممدّدة بالقوانين الاستثنائية، أيّ أنّ التمديد يشمل عقود الإيجارات "القديمة" و"الجديدة" المعقودة بعد العام 1992.

• بما أنّ عقود الإيجار يمكن أن تكون خطّية أو شفهية، يستفيد المستأجر الذي لم يوقّع عقد إيجار خطي من حق التمديد أيضاً. 

مدّة التمديد:

مدّدت عقود الإيجار لسنة كاملة من تاريخ نشر القانون أيّ لغاية 22/10/2021.

هل يمكن للمستأجر إنهاء عقد الإيجار؟ 

• إنّ تمديد الإيجار هو لمصلحة المستأجر الذي يكون له وحده حق فسخ عقد الإيجار إذا شاء ذلك وفي أيّ وقت.

هل يمكن للمالك طرد المستأجر من المأجور خلال فترة التمديد؟

• لا يحق للمالك طرد أيّ مستأجر يستوفي الشروط أعلاه خلال فترة التمديد أي لغاية 22/10/2021 كحد أدنى، وذلك حتى في حال لا يوجد عقد إيجار خطّي بينهما.

• في حال وجّه المالك إنذاراً للمستأجر بالإخلاء، يعتبر هذا الإنذار باطلاً لتعارضه مع صراحة القانون. 

• يمكن إبلاغ مخفر الشرطة في حال حاول المالك إرغام المستأجر على مغادرة المأجور أو إخلائه بالقوة.

واجب المالك (والبلدية) في اتّخاذ الإجراءات اللازمة لترميم المبنى 

• في حال كان عقد الإيجار جديداً (أي بعد 23/7/1992): إنّ مالك العقار ملزم بترميمه على نفقته لكي يعود مؤهّلاً لاستعمال المستأجر. فالقانون يلزمه بصيانة المأجور وبإجراء الإصلاحات الضرورية الكبرى.1 كما يلزمه بإجراء الإصلاحات الضرورية الصغرى التي نتجت عن قوّة قاهرة مثل التفجير. 2      
   

• في حال كان عقد الإيجار قديماً (اي قبل 23/7/1992): يتحمّل المستأجر كامل نفقات الإصلاحات في الأجزاء الداخلية (غير المشتركة) للمأجور المتضرّر.3

• الإعفاء من رسوم رخص البناء والترميم: أعفى القانون رقم 194/2020 رخص الترميم وعمليات إعادة البناء من الرسوم المتوجّبة عليها من قبل بلدية بيروت، لكنه لم يعدّل شروط الحصول على هذه الرخص.

ما العمل في حال امتنع مالك العقار عن ترميمه؟

• يمكن للمستأجر إجراء بعض أعمال الترميم التي لا تتعلّق بالهيكل الأساسي للبناء.

• في حال امتنع مالك البناء عن القيام بأعمال الترميم أو عن تقديم طلب تصريح بالترميم إلى بلدية بيروت لأيّ سبب، يمكن للمستأجر أو لأحد المالكين (في حال وجود أكثر من مالك للعقار المتضرّر) أن يقدموا طلباً لقاضي الأمور المستعجلة في بيروت:

  •  لإلزام المالك بإجراء الإصلاحات تحت طائلة دفع غرامة إكراهية،

  • للحصول على قرار يسمح لهم بإجراء الإصلاحات بأنفسهم.4

• يمكن للمستأجر (أو أحد المالكين في حال تعدّد المالكين) تقديم طلب تصريح بالترميم إلى بلدية بيروت بأنفسهم، ويجب أن يتضّمن الطلب:

  • موافقة خطية من قبل جميع المالكين، 

  • أو قرار من قاضي الأمور المستعجلة في بيروت يسمح للمستأجر (أو لأحد المالكين) بإجراء أعمال الترميم.

• في حال ساهم المستأجر في تكاليف الترميم، يمكنه أن يحسمها لاحقاً من بدلات الإيجار. 

• لم يتضمّن القانون أيّ ضمانات محدّدة لجهة ضمان السّكن البديل أو التعويض عنه إلى حين تأهيل المنزل. في حال تخلّف المالك عن سوء نيّة، عن تقديم تصريح الترميم، يمكن للمستأجر الذي اضطرّ لاستئجار مكان آخر ببدل أعلى من بدل إيجار العقار المتضرّر، أن يطالب المالك بتعويضه عن هذا الضرر طوال فترة التأخير.

• يحق  ‬لبلدية ‬بيروت ‬فرض ‬أعمال ‬الترميم ‬أو ‬القيام ‬به ‬على ‬نفقة ‬المالك.‬5

دفع بدلات الإيجار في العقار المتضرّر

هل يحق للمالك المطالبة بتسديد بدلات الإيجار خلال فترة التمديد؟ 

• إذا كان المأجور غير صالح للاستعمال وقابلاً للترميم: لا يجوز للمالك أن يطالب بتسديد بدلات الإيجار قبل إتمام أعمال الترميم.
   

•  إذا كان المأجور صالحاً للاستعمال جزئياً: لا يحق للمستأجر أن يمتنع عن دفع بدلات الإيجار لكن يحقّ له تخفيض قيمة بدلات الإيجار.6 ويحتسب بدل الإيجار وفقاً لنسبة الاستفادة من المأجور خلال الفترة التي يستغرقها الترميم. 

هل يجوز للمالك طلب زيادة قيمة بدلات الإيجار خلال فترة التمديد؟ 

• لا يجوز للمالك طلب زيادة قيمة بدلات الإيجار في الأبنية المتضرّرة لأنّ القانون مدّد عقود الإيجار "بجميع مفاعيلها" أي بالشروط نفسها التي كانت عليها بتاريخ 4 آب 2020.

• في حال رفض المالك استلام بدلات الإيجار التي كان متّفقاً عليها قبل 4 آب 2020، يمكن للمستأجر تسليمه قيمة البدلات عن طريق الكاتب العدل وتنظيم محضر "العرض والإيداع" لدى مكتب الكاتب العدل.

ما العمل في حال لم يتمكّن المستأجر من دفع بدلات الإيجار؟

• لا يحق للمالك أو للقوى الأمنية إلزام المستأجر بإخلاء المأجور إلّا بموجب قرار قضائي لأنّ القانون يمنع المالك من استيفاء حقّه بالذات.

• يمكن إبلاغ مخفر الشرطة في حال طلب المالك من المستأجر مغادرة المأجور أو إخلاءه بغياب أي قرار قضائي.

هل تسكن في المناطق المتضررة بعد تفجير مرفأ بيروت وتتعرّض للتهديد بالإخلاء؟

اتصل/ي بمرصد السكن على info@housingmonitor.org أو صفحتنا على الفايسبوك 
عبر خط التبليغ 023 017 81 961+ أو
;إملأ الاستمارة التالية https://blast.housingmonitor.org/reportDamage

• 1. المواد 544 إلى 548 من قانون الموجبات والعقود.
• 2. المادة 549 من قانون الموجبات والعقود.
• 3. المادة 49 من القانون رقم 2 تاريخ 28/2/2017 تعديل قانون الإيجارات.
• 4. المادة 547 من قانون الموجبات والعقود.
• 5. المادة ‬18(قسم ‬7) ‬ من ‬قانون ‬البناء ‬646 ‬\‬ ‬2004:‬ ‬«على ‬المالكين ‬أن ‬يحافظوا ‬على ‬نظافة ‬واجهات ‬أبنيتهم ‬وأجزائها ‬الأخرى ‬وعليهم ‬عند ‬الاقتضاء ‬أن ‬يقوموا ‬بدهنها ‬أو ‬توريقها ‬أو ‬طرشها ‬أو ‬ترميمها، ‬وإذا ‬تمنعوا ‬يحق ‬للبلدية ‬بعد ‬إخطارهم ‬أن ‬تقوم ‬بالعمل ‬المذكور ‬على ‬نفقتهم.‬»
• 6. المادة 563 من قانون الموجبات والعقود.